Die Teilungserklärung bildet eine wichtige rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum. Sie legt unter anderem fest, welche Bereiche einer Eigentumseinheit zugeordnet sind und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Wer eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen möchte, sollte die darin enthaltenen Regelungen daher genau kennen.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung legt fest, wie ein Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt wird. Sie bestimmt insbesondere die Miteigentumsanteile und grenzt Sonder- von Gemeinschaftseigentum ab.
Die Durchführung der Aufteilung des Wohnungseigentums erfolgt entweder nach § 8 WEG, wenn es sich um einen einzelnen Eigentümer handelt, oder nach § 3 WEG, wenn es sich um mehrere Miteigentümer handelt.
Wann braucht man eine Teilungserklärung für ein Haus?
Eine Teilungserklärung für ein Haus wird vor allem bei Neubauprojekten benötigt. Wenn ein Bauträger ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen plant, muss er über die Teilungserklärung nach § 8 WEG aufteilen und notariell beglaubigen lassen. Dabei wird für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt erstellt. Sobald das geschehen ist, können die Einheiten separat verkauft, vererbt oder belastet werden.
Auch für Privatpersonen kann eine Teilungserklärung notwendig sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus in rechtlich selbstständige Eigentumseinheiten aufgeteilt werden soll. Die einzelnen Wohnungen
können anschließend separat verkauft werden.
Was steht in einer Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung eines Hauses hat immer die gleichen Grundbausteine:
- Grundstück und Eigentümer – welches Grundstück aufgeteilt wird und wer die Teilung erklärt.
- Miteigentumsanteile – z. B. 350/1.000 verbunden mit einer bestimmten Wohnung.
- Sondereigentum – welche Wohnung bzw. welche Räume einer Einheit zugeordnet sind.
- Gemeinschaftseigentum – Gebäudeteile, die allen gemeinsam gehören bzw. nicht sondereigentumsfähig sind.
- Sondernutzungsrechte – beispielsweise an Gartenflächen, Terrassen oder Stellplätzen. Die konkrete rechtliche Ausgestaltung muss man jeweils prüfen.
- Aufteilungsplan – zeichnerische Zuordnung und Nummerierung der einzelnen Einheiten.
- Gemeinschaftsordnung – Regeln für das Zusammenleben und die Verwaltung der WEG.
Teilungserklärung beantragen – Ablauf in 4 Schritten
Wenn man ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilen und diese später separat verkaufen möchte, sind mehrere Schritte notwendig:
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen:
Zunächst benötigt man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Bauamtes. Sie bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich voneinander getrennt sind. - Aufteilungsplan erstellen:
Ein Architekt oder Fachplaner erstellt einen Aufteilungsplan. Darin sind die einzelnen Wohnungen, Räume sowie Sonder- und Gemeinschaftseigentum genau gekennzeichnet. - Teilungserklärung beim Notar erstellen:
Mit den erforderlichen Unterlagen wendet man sich an einen Notar. Dieser erstellt die Teilungserklärung oder beglaubigt die dafür notwendigen Unterschriften. - Eintragung ins Grundbuch:
Die Unterlagen werden anschließend beim Grundbuchamt eingereicht. Nach der Eintragung erhält jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch und kann separat verkauft werden.
Was kostet eine Teilungserklärung?
Die Kosten für eine notariell beurkundete Teilungserklärung orientieren sich am Verkehrswert der Immobilie und daran, welche notarielle Tätigkeit erforderlich ist. Dabei ist zwischen der Beglaubigung von Unterschriften und einer Beurkundung zu
unterscheiden. In der Regel sind es mehrere hundert Euro. Die Gebühr wird durch das Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Die Notarkosten sind allerdings nur ein Teil der Gesamtkosten. Zusätzlich können folgende Kosten entstehen:
| Kostenpunkt | Wofür fallen die Kosten an? | Ungefähre Kosten |
| Aufteilungsplan | Erstellung oder Anpassung durch einen Architekten oder Bauzeichner | ca. 800 –1.500 € |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Bestätigung des Bauamts, dass die einzelnen Einheiten baulich voneinander getrennt sind | ca. 100–300 € |
| Notar | Beglaubigung der Unterschrift bzw. Beurkundung der Teilungserklärung | abhängig von Geschäftswert und Art der notariellen Tätigkeit |
| Grundbuchamt | Eintragung der Teilung und Anlage der einzelnen Wohnungsgrundbücher | ca. 300–700 € |
| Vermessung | Falls für die Aufteilung eine Vermessung erforderlich ist oder entsprechende Unterlagen fehlen | ca. 500–2.000 € |
| Rechtliche Beratung | Prüfung oder individuelle Gestaltung der Teilungserklärung, z. B. bei besonderen Regelungen | ca. 300–800 € |
| Weitere Unterlagen | Beispielsweise Kosten für Grundbuchauszüge, Flurkarten oder weitere benötigte Bescheinigungen | ca. 50–200 € |
Änderung der Teilungserklärung
Eine Änderung der Teilungserklärung kann nötig werden, wenn die rechtliche Aufteilung oder die darin festgelegten Regelungen nicht mehr dem gewünschten Zustand entsprechen. Wichtig ist dabei: Nicht jede bauliche Veränderung erfordert automatisch
eine Änderung der Teilungserklärung.
Typische Fälle sind beispielsweise:
- Zwei Wohnungen werden rechtlich zusammengelegt oder eine Einheit wird
geteilt. - Flächen werden anders zugeordnet, z. B. ein Raum soll künftig zu einer anderen
Eigentumseinheit gehören. - Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum soll,soweit rechtlich
möglich, geändert werden. - Sondernutzungsrechte an Gärten, Stellplätzen oder anderen Flächen sollen neu
begründet, übertragen oder verändert werden. - Die Nutzungsbestimmung einer Einheit soll geändert werden, z. B. wenn
Teileigentum künftig als Wohnung genutzt werden soll und die bestehende
Regelung dies nicht zulässt. - Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung sollen geändert werden, etwa
bestimmte Kostenverteilungs- oder Nutzungsregelungen.
Eine Änderung der Teilungserklärung kann aufwendig sein. Je nach Fall müssen weitere Eigentümer oder Rechteinhaber zustimmen. Zudem können eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung sowie eine Anpassung des Grundbuchs erforderlich
sein.
Darauf sollten Käufer achten
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Käufer die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig prüfen. Besonders wichtig sind folgende Punkte:
- Kostenverteilung: Sie regelt, wie gemeinschaftliche Kosten auf die Eigentümer
verteilt werden. - Stimmrecht: Die Unterlagen können festlegen, wie die Stimmen innerhalb der
Eigentümergemeinschaft verteilt sind. - Öffnungsklauseln: Sie ermöglichen es der Eigentümergemeinschaft, bestimmte
Regelungen später durch Beschluss zu ändern. - Sondernutzungsrechte: Sie können einzelnen Eigentümern die alleinige
Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen, etwa eines Gartens, erlauben.
Auch mögliche Nutzungsbeschränkungen und spätere Nachträge zur Teilungserklärung sollten Käufer berücksichtigen. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine fachkundige Prüfung der Unterlagen.
Fazit
Die Teilungserklärung eines Hauses legt fest, wie eine Immobilie in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt ist und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Sie ist daher beim Kauf, Verkauf oder der Aufteilung einer Immobilie von großer
Bedeutung. Da Änderungen und die Erstellung mit verschiedenen rechtlichen und finanziellen Fragen verbunden sein können, lohnt sich eine frühzeitige fachkundige Beratung.
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