Wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung oder ein Haus vermieten möchten, stellen Sie sich sicher die Frage: Wie lege ich den richtigen Mietpreis fest? Die Antwort ist nicht ganz einfach, denn der Mietpreis hängt nicht nur vom Bauchgefühl ab. Es gibt gesetzliche Vorgaben, Richtwerte und regionale Unterschiede, die Sie unbedingt kennen sollten. Eine zentrale Rolle spielen dabei die ortsübliche Vergleichsmiete, der Mietspiegel und die Mietpreisbremse. In diesem Beitrag erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie den passenden Mietpreis für Ihre Immobilie finden, worauf Sie achten müssen und wie Sie Fehler vermeiden.
Inhaltsverzeichnis
Warum es so wichtig ist, die richtige Miete festzulegen
Viele Vermieterinnen und Vermieter glauben am Anfang, dass sie den Mietpreis einfach selbst festlegen können. Doch das kann schnell zu Problemen führen:
- Wenn die Miete zu niedrig ist: Ihnen entgehen Einnahmen, die Sie eigentlich für Rücklagen, Reparaturen oder Modernisierungen benötigen. Im schlimmsten Fall machen Sie sogar Verlust, weil Ihre Ausgaben höher sind als Ihre Einnahmen.
- Wenn die Miete zu hoch ist: Dann finden Sie schwerer einen neuen Mieter. Ihre Wohnung steht womöglich länger leer, was bedeutet, dass Sie in dieser Zeit gar keine Einnahmen haben. Außerdem wirkt eine Wohnung, die lange im Internet angeboten wird, auf viele Interessenten verdächtig und es wird überlegt, ob mit der Wohnung etwas nicht stimmt.
- Rechtliche Vorgaben: In vielen Regionen dürfen Sie den Mietpreis nicht beliebig festlegen. Es gibt die sogenannte Mietpreisbremse, die festlegt, dass Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nur in einem gewissen Rahmen überschreiten dürfen. Wenn Sie sich nicht daran halten, drohen im schlimmsten Fall rechtliche Konsequenzen (§ 291 StGB – Wucher).
Schon hier sehen Sie: Der richtige Mietpreis ist nicht nur eine Zahl, er entscheidet über Ihre Einnahmen und Ihr Risiko.
Mietpreis festlegen mit der ortsüblichen Vergleichsmiete
Der erste Schritt, wenn Sie den Mietpreis festlegen möchten, ist sich die ortsübliche Vergleichsmiete zu informieren. Sie zeigt Ihnen, welchen Mietpreis andere Vermieter in Ihrer Stadt oder Region für vergleichbare Wohnungen verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den Mietpreisen der letzten sechs Jahre ermittelt und bezieht sich immer auf die Kaltmiete, also ohne Nebenkosten.
Wichtig:
- Wenn Sie die Miete erhöhen möchten, darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal 10% übersteigen.
- Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um maximal 20% erhöht werden, in manchen Städten oder Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt auch nur um 15%.
- Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müllabfuhr usw.) spielen bei der Berechnung keine Rolle. Sie kommen zur Kaltmiete hinzu, sind aber für den Vergleich nicht relevant.
Damit stellt sich automatisch die Frage: Wie können Sie die ortsübliche Miete berechnen? Die Antwort finden Sie im Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde.
Der Mietspiegel: einfach oder qualifiziert?
Jede größere Stadt veröffentlicht regelmäßig einen Mietspiegel. Darin sind die ortsüblichen Mieten nach Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnungen aufgeschlüsselt.
- Ein einfacher Mietspiegel wird meist in kleineren Gemeinden erstellt. Er basiert auf Erfahrungswerten oder Erhebungen, ist aber nicht so genau.
- Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Methoden erhoben und alle zwei Jahre aktualisiert. Er ist wesentlich aussagekräftiger und rechtlich sicherer. Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen solchen Mietspiegel zu erstellen.
Für Sie bedeutet das: Wenn Sie den Mietpreis festlegen, sollten Sie sich unbedingt den Mietspiegel Ihrer Stadt anschauen. Dort finden Sie die passende Vergleichsmiete, an der Sie sich orientieren können.
Die Mietpreisbremse – was sie bedeutet
In vielen Städten herrscht ein angespannter Wohnungsmarkt. Um Mieter zu schützen, gilt dort die Mietpreisbremse. Sie bedeutet: Bei einer Neuvermietung darf Ihre verlangte Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 10 € pro Quadratmeter, dürfen Sie maximal 11 € pro Quadratmeter verlangen. Damit wird klar: Wenn Sie Ihren Mietpreis festlegen möchten, müssen Sie immer prüfen, ob Ihre Stadt von der Mietpreisbremse betroffen ist.
Gut zu wissen: In den Geschäftsgebieten der IMAXX gilt unter anderem in Marburg, Langenselbold, Nidderau und in Bad Homburg vor der Höhe die Mietpreisbremse. Ob diese auch in Ihrem Gebiet Anwendung findet, erläutern Ihnen unsere Experten gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel nicht?
Der Mietspiegel deckt nicht alle Wohnformen ab. Manche Wohnungen sind ausgeschlossen, zum Beispiel:
- Wohnungen mit Indexmiete, Staffelmiete oder Zeitverträgen
- Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
- Möblierte Wohnungen
- Dienstwohnungen oder Wohnungen mit besonderen Vergünstigungen
- Untervermietungen
- Heime und ähnliche Einrichtungen
Auch Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen sind im Mietspiegel nicht enthalten. In diesen Fällen müssen Sie den Mietpreis anders festlegen – etwa, indem Sie sich an aktuellen Marktangeboten orientieren oder Mietdatenbanken der Gemeinden nutzen.
Neubauwohnungen: besondere Regeln
Für Neubauten gelten eigene Regelungen:
- Wenn eine Wohnung nach der Fertigstellung noch nie vermietet wurde, fällt sie nicht unter den Mietspiegel. Hier können Sie die Miete frei nach dem Marktwert festlegen.
- Bei Modernisierungen dürfen Sie 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB).
- Bei späteren Neuvermietungen kann auch für Neubauten die Mietpreisbremse greifen.
- Für Sozialwohnungen gelten wiederum besondere, gesetzlich festgelegte Obergrenzen.
Der Hintergrund: Neubauten sollen für Investoren attraktiv bleiben, damit neuer Wohnraum entsteht. Gleichzeitig gibt es klare Regeln, um die Mieten bezahlbar zu halten.
Schritt für Schritt die richtige Miete ermitteln
Jetzt kommt der praktische Teil: So finden Sie systematisch heraus, wie viel Miete Sie verlangen können.
- Mietspiegel prüfen: Sehen Sie nach, wie hoch die ortsüblichen Vergleichsmieten in Ihrer Stadt sind. Das ist Ihr Ausgangspunkt.
- Vergleichsangebote analysieren: Suchen Sie online nach ähnlichen Wohnungen (Größe, Lage, Ausstattung) und vergleichen Sie die Preise.
- Individuelle Faktoren berücksichtigen
- Baujahr und Lage der Immobilie (z. B. Innenstadt vs. Vorort)
- Größe des Wohnraums
- Ausstattung (Balkon, Einbauküche, Bodenbeläge, Heizungsart)
- Energetischer Zustand (z. B. Dämmung, Fenster, Energieklasse)
- Nebenkosten klar abgrenzen: Verwechseln Sie Kaltmiete und Warmmiete nicht. Nur die Kaltmiete ist entscheidend, wenn Sie die ortsübliche Miete berechnen möchten.
- Digitale Tools nutzen: Online-Mietpreisrechner können Ihnen eine schnelle Orientierung geben. Sie berücksichtigen Lage, Ausstattung und Vergleichsmieten und helfen Ihnen so beim Festlegen des Mietpreises.
Beispielrechnung für die Mietpreisermittlung:
Gehen wir davon aus, dass wir in einer Kleinstadt eine Etagenwohnung mit einer Größe von 100 m² aus dem Baujahr 1950 haben. Die Wohnung liegt in der Innenstadt, jedoch nicht in unmittelbarer Nähe einer Bushaltestelle, hat keine Einbauküche und auch sonst keine besonderen Ausstattungsmerkmale.
Somit können Sie laut dieser Beispielrechnung zur Mietpreisermittlung für die Wohnung 801€ an Kaltmiete verlangen. Bitten beachten Sie hier, dass sich die Werte je nach Gemeinde oder Stadt unterscheiden können.
Kann man eine Wohnung kostenlos vermieten?
Vielleicht überlegen Sie, Ihre Wohnung an Angehörige oder Freunde kostenlos oder zu einem sehr niedrigen Preis zu vermieten. Grundsätzlich ist das möglich, aber Sie sollten ein paar Dinge beachten:
- Auch hier braucht es einen Mietvertrag – sonst gibt es keine rechtliche Grundlage.
- Die allgemeinen Mietgesetze gelten trotzdem.
- Steuerlich wird es relevant: Wenn die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, erkennt das Finanzamt Ihre Werbungskosten nur anteilig an.
Das bedeutet: Ein symbolischer Mietpreis kann zwar sinnvoll sein, bringt Ihnen aber steuerliche Nachteile.
Unterstützung durch den IMAXX Vermietungs-Service
Eine Immobilie zu vermieten klingt zunächst einfach. In der Praxis ist es aber mit viel Aufwand verbunden: Mieter prüfen, Besichtigungen organisieren, Verträge aufsetzen.
Genau hier hilft Ihnen unser IMAXX Vermietungs-Service:
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- Vermittlung geprüfter, zahlungssicherer Mieter
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- Schriftliche, transparente Verträge
- Begleitung vom ersten Kontakt bis zur Wohnungsübergabe – und darüber hinaus
So sparen Sie Zeit, Nerven und das Risiko, den falschen Mieter auszuwählen. Sprechen Sie bei Bedarf gerne unsere Experten zum Thema Vermietungsservice an!