Beim Kauf einer Immobilie über einen Makler oder bei der Vermietung mit Maklerunterstützung spielt die Maklerprovision eine zentrale Rolle. Sie ist das Honorar für die umfangreichen Dienstleistungen eines Maklers und wird in der Regel nach Abschluss eines erfolgreichen Verkaufs bzw. einer erfolgreichen Vermietung fällig. Grundsätzlich gilt dabei das Prinzip „Maklerprovision erst bei Vertragsabschluss“, da der Makler seinen Vergütungsanspruch erst mit dem wirksamen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags erlangt. Erfahren Sie hier, was genau die Maklerprovision ist und wann sie fällig ist.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist die Gebühr, die ein Immobilienmakler dafür erhält, dass er erfolgreich einen Miet- oder Kaufvertrag vermittelt hat. In der Regel wird sie in Form eines Prozentsatzes des Verkaufs- oder Mietpreises festgelegt und ist die Bezahlung des Maklers für seine Leistungen beim Verkaufs- bzw. Vermietungsprozess. Der Makler kann nur Anspruch darauf erheben, wenn der Verkauf oder die Vermietung der Immobilie tatsächlich zustande kommt.
Innen- und Außenprovision
Beim Thema Maklerprovision hört man zudem häufig die Begriffe Innen- und Außenprovision. Die Innenprovision zahlt in der Regel der Verkäufer an den Makler und
ist im Exposé nicht ersichtlich, da sie die Kosten des Käufers nicht betrifft. Die Außenprovision hingegen trägt der Käufer und wird oft direkt im Exposé angegeben, da sie prozentual am Kaufpreis berechnet wird. Wenn der Makler beide Parteien betreut, wird die Provision häufig aufgeteilt, sodass beide Seiten fair beteiligt sind.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
In Deutschland gilt grundsätzlich, dass die Maklerprovision fällig wird, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Es besteht ein rechtlich wirksamer Vermittlungsvertrag.
- Der Immobilienmakler bzw. die Immobilienmaklerin hat die vereinbarte Leistung ordnungsgemäß ausgeführt.
- Die erforderliche gewerbliche Zulassung ist vorhanden.
- Die Tätigkeit des Maklers bzw. der Maklerin war ursächlich für das Zustandekommen des Vertrags.
- Ein notariell beurkundeter Kauf- oder Mietvertrag wurde unterzeichnet.
Es gilt immer: Der Makler darf keine Provision verlangen, solange kein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde, meist durch eine notarielle Beurkundung. Erst dann besteht der Anspruch auf die Provision, wobei der genaue Zahlungszeitpunkt individuell im Maklervertrag festgelegt wird. Ausnahmen gibt es nur bei Sondervereinbarungen, sollte man z.B. Reservierungsgebühren festlegen. Damit bestätigt sich auch hier eindeutig das Prinzip „Maklerprovision erst bei Vertragsabschluss“.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Höhe der Provision bei einem Kauf oder der Vermietung hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Maklerprovision beim Immobilienkauf
Beim Immobilienkauf ist die Maklerprovision nicht einheitlich geregelt. Wie hoch sie ausfällt, hängt unter anderem vom Bundesland, der Art der Immobilie sowie den individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer, Verkäufer und Makler ab. Generell kann man aber sagen, dass die Provision, je nach Bundesland, zwischen 4,76% und 7,14% liegt.
Seit dem 23. Dezember 2020 ist gesetzlich festgelegt, dass bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser die Maklerprovision grundsätzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen ist, sofern der Makler für beide Parteien tätig ist (§ 656c BGB). Das bedeutet:
- Keiner Partei darf mehr Provision berechnet werden als der anderen.
- Die Maklerprovision wird erst mit notariellem Kaufvertragsabschluss fällig.
Diese Neuregelung dient der Transparenz und fairen Kostenteilung zwischen den Vertragspartnern.
Maklerprovision bei Vermietung
Handelt es sich um ein Mietobjekt, gilt hier, anders als beim Immobilienkauf, das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, hat die Provision zu zahlen. In der Regel ist das bei Vermietung der Vermieter, der einen Makler beauftragt, um einen neuen Mieter zu finden. Die Provision liegt hier meist in der Höhe von 1-2 Kaltmieten.
Ausnahmefälle und Sonderregelungen bei der Maklerprovision
In bestimmten Ausnahmefällen kann es vorkommen, dass ein Makler trotz fehlendem Vertragsabschluss keinen Provisionsanspruch, aber einen Schadensersatzanspruch geltend machen kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Makler seine vertraglich vereinbarte Leistung vollständig erbracht hat und ein konkreter, ernsthafter Kaufinteressent vorhanden ist, der Verkäufer den Abschluss des Kaufvertrags jedoch schuldhaft verhindert.
Wichtig ist: Ohne wirksamen Kauf- oder Mietvertrag entsteht grundsätzlich keine Maklerprovision. In solchen Fällen geht es nicht um die Provision selbst, sondern um einen möglichen Schadensersatz wegen vertragswidrigen Verhaltens.
Wann ist die Maklerprovision unzulässig?
Eine Maklerprovision kann nur verlangt werden, wenn tatsächlich ein wirksamer Maklervertrag besteht und der Makler nachweislich zum Abschluss des Vertrags beigetragen hat. Fehlt es an dieser ursächlichen Tätigkeit, entfällt der Provisionsanspruch.
Auch gesetzliche Vorgaben sind zu beachten: So greift bei der Vermietung von Wohnraum das Bestellerprinzip. Hat der Vermieter den Makler beauftragt, darf die Provision nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Darüber hinaus sind Provisionsvereinbarungen unwirksam, wenn sie überhöht sind oder den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Gleiches gilt für sogenannte Reservierungsgebühren, sofern ihnen keine echte, eigenständige Gegenleistung gegenübersteht oder sie faktisch eine verdeckte Provision darstellen. In solchen Fällen können bereits gezahlte Beträge zurückverlangt werden.
Schließlich ist Voraussetzung für jede provisionspflichtige Tätigkeit, dass der Makler über eine gültige Erlaubnis nach § 34c GewO verfügt und diese im Zweifel auch nachweisen kann.
Rechtliche Grundlagen
Die rechtlichen Grundlagen für die Fälligkeit einer Maklerprovision bezogen auf Bestandsimmobilien, also bereits errichteten und genutzten Wohnimmobilien, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Zentral ist hier § 652 BGB, der genau festlegt, unter welchen Voraussetzungen ein Makler Anspruch auf seine Vergütung hat. Entscheidend ist das sogenannte Erfolgsprinzip: Eine Provision wird erst dann fällig, wenn der Makler seine Leistung erfolgreich erbracht hat – in der Regel also, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Damit ist auch rechtlich eindeutig festgelegt, dass die Maklerprovision erst bei Vertragsabschluss entsteht.
Für Verkäufer bedeutet das, dass sie darauf achten sollten, dass der Maklervertrag klar formuliert ist und den gesetzlichen Vorgaben entspricht. So lassen sich Missverständnisse und rechtliche Risiken vermeiden.
Bei der Vermietung von Wohnraum ist ebenfalls durch das § 3 WoVermittG festgelegt, dass ein Makler maximal 2 Nettokaltmieten zzgl. Gesetzl. MwSt. als Provision verlangen darf.
Diese Regelungen gelten ausschließlich für Wohnimmobilien. Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien finden sie keine Anwendung, da dort abweichende vertragliche Vereinbarungen zulässig sind.
Fazit
Die Maklerprovision ist ein zentraler Bestandteil beim Kauf oder der Vermietung einer Immobilie. Entscheidend ist, dass sie nur bei erfolgreichem Vertragsabschluss anfällt und transparent geregelt ist. Wer sich frühzeitig über Fälligkeit, Höhe und rechtliche Rahmenbedingungen informiert, schafft Klarheit und Sicherheit für alle Beteiligten. Eine professionelle Begleitung durch einen erfahrenen Immobilienmakler hilft dabei, den gesamten Prozess rechtssicher und nachvollziehbar zu gestalten.
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