Kategorie: Immobilien allgemein

Wohnfläche bei Dachschrägen berechnen: Kostenloser Rechner nach WoFlV

Veröffentlicht am von Eric Ludwig

Gerade in der heutigen Zeit ist es attraktiv, Immobilien zur Vermietung anzubieten, um diese als Kapitalanlage zu nutzen. Da erscheint es im ersten Moment sehr lukrativ, das Dachgeschoss als Wohnraum zu nutzen. Doch aufgepasst: nur als Wohnraum ausgewiesener Raum kann wirklich zur Miete genutzt werden.
Entscheidend ist dabei die korrekte Berechnung der Wohnfläche – und genau hier führen Dachschrägen häufig zu Fehlern. Denn Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Sie möchten Ihre Wohnfläche unkompliziert ermitteln? Nutzen Sie unseren kostenlosen Wohnflächenrechner für Dachschrägen, der die Berechnung automatisch nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vornimmt.

Warum ist das richtige Verfahren bei der Berechnung der Wohnfläche mit Dachschrägen so wichtig?

Gerade bei der Vermietung entscheidet die korrekt ermittelte Wohnfläche über den Mietpreis. Aber auch beim Immobilienkauf oder bei der Finanzierung durch Banken sind exakte Angaben zu Wohn- und Nutzflächen unerlässlich.
Während die Wohnfläche alle tatsächlich zum Wohnen geeigneten Flächen umfasst, zählen zur Nutzfläche unter anderem Abstellräume, Keller oder Bereiche mit sehr geringer Raumhöhe. Da Wohnfläche mit Dachschrägen nur eingeschränkt nutzbar ist, gibt es hierfür besondere Regelungen zur Berechnung. Das maßgebliche und gerichtlich anerkannte Verfahren ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) – genau diese Grundlage nutzt auch unser Rechner.

Was besagt die Wohnflächenverordnung – WoFlV?

Die Wohnflächenverordnung regelt einheitlich, wie die Wohnfläche von Wohnungen berechnet wird. Zur Wohnfläche zählen alle zur Wohnung gehörenden Räume sowie Balkone und Terrassen anteilig. Diese werden in der Regel mit 25 %, in Ausnahmefällen mit bis zu 50 % angerechnet.
Nicht berücksichtigt werden Nebenräume wie Keller, Garagen oder Abstellräume außerhalb der Wohnung.
Für Dachgeschossräume ist insbesondere die lichte Raumhöhe entscheidend. Als lichte Höhe gilt der Abstand vom fertigen Fußboden bis zur Unterkante der Dachschräge:

  • Ab 2,00 m Raumhöhe wird die Fläche zu 100 % als Wohnfläche angerechnet
  • Zwischen 1,00 m und 2,00 m Raumhöhe erfolgt eine 50 %-Anrechnung
  • Flächen unter 1,00 m bleiben unberücksichtigt

Abgrenzung zur DIN 277

Neben der Wohnflächenverordnung wird in der Praxis teilweise auch die DIN 277 verwendet. Diese Norm dient der allgemeinen Flächenermittlung von Gebäuden, etwa für Bauplanung, Kostenberechnung oder Projektentwicklung.
Im Unterschied zur WoFlV werden bei der DIN 277 Dachschrägen in der Regel vollständig berücksichtigt, unabhängig von der Raumhöhe. Für Miet- und Kaufverträge ist jedoch in den meisten Fällen die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV maßgeblich, da sie auch vor Gericht anerkannt ist.

Wohnfläche bei Dachschrägen berechnen – Beispiel

Gehen wir in unserem Beispiel davon aus, dass unser Dachboden eine Grundfläche von 30 m² hat. Aufgrund der Dachschrägen entstehen unterschiedliche Raumhöhen, die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) unterschiedlich zur Wohnfläche zählen.
Durch die Dachschrägen variiert die Raumhöhe innerhalb des Zimmers. Entscheidend für die Wohnflächenberechnung ist die lichte Höhe vom fertigen Fußboden bis zur Dachschräge.

Die Grundfläche teilt sich in unserem Beispiel wie folgt auf:

Rechenbeispiel nach WoFlV

Dachboden mit beidseitiger Dachschräge

Grundfläche des Raumes 30,0 m²
Anrechnungsregeln nach WoFlV
Flächen über 2,00 m Raumhöhe 100 %
Flächen zwischen 1,00 m und 2,00 m 50 %
Flächen unter 1,00 m Raumhöhe 0 %
Berechnung
12 m² × 100 % = 12,0 m² Wohnfläche
10 m² × 50 % = 5,0 m² Wohnfläche
8 m² × 0 % = 0,0 m² Wohnfläche
Anrechenbare Wohnfläche
17,0 m²
von 30,0 m² Grundfläche
56,7 %
12 m² (100 %) 5 m² (50 %) 8 m² (0 %)

Ergebnis

Die Wohnfläche des Raums beträgt nach WoFlV insgesamt 17,0 m², obwohl die Grundfläche 30,0 m² umfasst. Solche Abweichungen zwischen Grundfläche und Wohnfläche sind bei Dachgeschosswohnungen keine Seltenheit und sollten bei Miete oder Verkauf unbedingt berücksichtigt werden.

Sie möchten Ihre eigene Dachgeschosswohnung berechnen?

Mit unserem Wohnflächenrechner erhalten Sie das Ergebnis in wenigen Sekunden – ohne manuelles Rechnen.

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Fazit

Das Beispiel zeigt deutlich, dass Grundfläche und Wohnfläche insbesondere bei Dachschrägen nicht identisch sind. Je nach Dachneigung und Raumhöhe kann die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche erheblich geringer ausfallen.
Eine korrekte Berechnung der Wohnfläche mit Dachschrägen nach der Wohnflächenverordnung ist daher essenziell – sowohl für die Immobilienbewertung als auch für Kauf- und Mietverträge.
Um Fehler und rechtliche Risiken zu vermeiden, sollte die Wohnflächenberechnung immer nach der Wohnflächenverordnung erfolgen. Neben der Berechnung durch einen Fachmann bietet unser Wohnflächenrechner für Dachschrägen eine schnelle und zuverlässige Möglichkeit zur ersten Einschätzung.
Steht Ihre Dachgeschosswohnung noch leer? Vereinbaren Sie direkt ein Beratungsgespräch mit unseren Experten für die Vermietung.

Maklerprovision: Wann ist sie fällig?

Veröffentlicht am von Melanie Völk

Beim Kauf einer Immobilie über einen Makler oder bei der Vermietung mit Maklerunterstützung spielt die Maklerprovision eine zentrale Rolle. Sie ist das Honorar für die umfangreichen Dienstleistungen eines Maklers und wird in der Regel nach Abschluss eines erfolgreichen Verkaufs bzw. einer erfolgreichen Vermietung fällig. Grundsätzlich gilt dabei das Prinzip „Maklerprovision erst bei Vertragsabschluss“, da der Makler seinen Vergütungsanspruch erst mit dem wirksamen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags erlangt. Erfahren Sie hier, was genau die Maklerprovision ist und wann sie fällig ist.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist die Gebühr, die ein Immobilienmakler dafür erhält, dass er erfolgreich einen Miet- oder Kaufvertrag vermittelt hat. In der Regel wird sie in Form eines Prozentsatzes des Verkaufs- oder Mietpreises festgelegt und ist die Bezahlung des Maklers für seine Leistungen beim Verkaufs- bzw. Vermietungsprozess. Der Makler kann nur Anspruch darauf erheben, wenn der Verkauf oder die Vermietung der Immobilie tatsächlich zustande kommt.

Innen- und Außenprovision

Beim Thema Maklerprovision hört man zudem häufig die Begriffe Innen- und Außenprovision. Die Innenprovision zahlt in der Regel der Verkäufer an den Makler und
ist im Exposé nicht ersichtlich, da sie die Kosten des Käufers nicht betrifft. Die Außenprovision hingegen trägt der Käufer und wird oft direkt im Exposé angegeben, da sie prozentual am Kaufpreis berechnet wird. Wenn der Makler beide Parteien betreut, wird die Provision häufig aufgeteilt, sodass beide Seiten fair beteiligt sind.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

In Deutschland gilt grundsätzlich, dass die Maklerprovision fällig wird, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Es besteht ein rechtlich wirksamer Vermittlungsvertrag.
  • Der Immobilienmakler bzw. die Immobilienmaklerin hat die vereinbarte Leistung ordnungsgemäß ausgeführt.
  • Die erforderliche gewerbliche Zulassung ist vorhanden.
  • Die Tätigkeit des Maklers bzw. der Maklerin war ursächlich für das Zustandekommen des Vertrags.
  • Ein notariell beurkundeter Kauf- oder Mietvertrag wurde unterzeichnet.

Es gilt immer: Der Makler darf keine Provision verlangen, solange kein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde, meist durch eine notarielle Beurkundung. Erst dann besteht der Anspruch auf die Provision, wobei der genaue Zahlungszeitpunkt individuell im Maklervertrag festgelegt wird. Ausnahmen gibt es nur bei Sondervereinbarungen, sollte man z.B. Reservierungsgebühren festlegen. Damit bestätigt sich auch hier eindeutig das Prinzip „Maklerprovision erst bei Vertragsabschluss“.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Höhe der Provision bei einem Kauf oder der Vermietung hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Maklerprovision beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf ist die Maklerprovision nicht einheitlich geregelt. Wie hoch sie ausfällt, hängt unter anderem vom Bundesland, der Art der Immobilie sowie den individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer, Verkäufer und Makler ab. Generell kann man aber sagen, dass die Provision, je nach Bundesland, zwischen 4,76% und 7,14% liegt.

Seit dem 23. Dezember 2020 ist gesetzlich festgelegt, dass bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser die Maklerprovision grundsätzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen ist, sofern der Makler für beide Parteien tätig ist (§ 656c BGB). Das bedeutet:

  • Keiner Partei darf mehr Provision berechnet werden als der anderen.
  • Die Maklerprovision wird erst mit notariellem Kaufvertragsabschluss fällig.

Diese Neuregelung dient der Transparenz und fairen Kostenteilung zwischen den Vertragspartnern.

Maklerprovision bei Vermietung

Handelt es sich um ein Mietobjekt, gilt hier, anders als beim Immobilienkauf, das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, hat die Provision zu zahlen. In der Regel ist das bei Vermietung der Vermieter, der einen Makler beauftragt, um einen neuen Mieter zu finden. Die Provision liegt hier meist in der Höhe von 1-2 Kaltmieten.

Ausnahmefälle und Sonderregelungen bei der Maklerprovision

In bestimmten Ausnahmefällen kann es vorkommen, dass ein Makler trotz fehlendem Vertragsabschluss keinen Provisionsanspruch, aber einen Schadensersatzanspruch geltend machen kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Makler seine vertraglich vereinbarte Leistung vollständig erbracht hat und ein konkreter, ernsthafter Kaufinteressent vorhanden ist, der Verkäufer den Abschluss des Kaufvertrags jedoch schuldhaft verhindert.

Wichtig ist: Ohne wirksamen Kauf- oder Mietvertrag entsteht grundsätzlich keine Maklerprovision. In solchen Fällen geht es nicht um die Provision selbst, sondern um einen möglichen Schadensersatz wegen vertragswidrigen Verhaltens.

Wann ist die Maklerprovision unzulässig?

Eine Maklerprovision kann nur verlangt werden, wenn tatsächlich ein wirksamer Maklervertrag besteht und der Makler nachweislich zum Abschluss des Vertrags beigetragen hat. Fehlt es an dieser ursächlichen Tätigkeit, entfällt der Provisionsanspruch.

Auch gesetzliche Vorgaben sind zu beachten: So greift bei der Vermietung von Wohnraum das Bestellerprinzip. Hat der Vermieter den Makler beauftragt, darf die Provision nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Darüber hinaus sind Provisionsvereinbarungen unwirksam, wenn sie überhöht sind oder den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Gleiches gilt für sogenannte Reservierungsgebühren, sofern ihnen keine echte, eigenständige Gegenleistung gegenübersteht oder sie faktisch eine verdeckte Provision darstellen. In solchen Fällen können bereits gezahlte Beträge zurückverlangt werden.

Schließlich ist Voraussetzung für jede provisionspflichtige Tätigkeit, dass der Makler über eine gültige Erlaubnis nach § 34c GewO verfügt und diese im Zweifel auch nachweisen kann.

Rechtliche Grundlagen

Die rechtlichen Grundlagen für die Fälligkeit einer Maklerprovision bezogen auf Bestandsimmobilien, also bereits errichteten und genutzten Wohnimmobilien, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Zentral ist hier § 652 BGB, der genau festlegt, unter welchen Voraussetzungen ein Makler Anspruch auf seine Vergütung hat. Entscheidend ist das sogenannte Erfolgsprinzip: Eine Provision wird erst dann fällig, wenn der Makler seine Leistung erfolgreich erbracht hat – in der Regel also, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Damit ist auch rechtlich eindeutig festgelegt, dass die Maklerprovision erst bei Vertragsabschluss entsteht.

Für Verkäufer bedeutet das, dass sie darauf achten sollten, dass der Maklervertrag klar formuliert ist und den gesetzlichen Vorgaben entspricht. So lassen sich Missverständnisse und rechtliche Risiken vermeiden.

Bei der Vermietung von Wohnraum ist ebenfalls durch das § 3 WoVermittG festgelegt, dass ein Makler maximal 2 Nettokaltmieten zzgl. Gesetzl. MwSt. als Provision verlangen darf.

Diese Regelungen gelten ausschließlich für Wohnimmobilien. Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien finden sie keine Anwendung, da dort abweichende vertragliche Vereinbarungen zulässig sind.

Fazit

Die Maklerprovision ist ein zentraler Bestandteil beim Kauf oder der Vermietung einer Immobilie. Entscheidend ist, dass sie nur bei erfolgreichem Vertragsabschluss anfällt und transparent geregelt ist. Wer sich frühzeitig über Fälligkeit, Höhe und rechtliche Rahmenbedingungen informiert, schafft Klarheit und Sicherheit für alle Beteiligten. Eine professionelle Begleitung durch einen erfahrenen Immobilienmakler hilft dabei, den gesamten Prozess rechtssicher und nachvollziehbar zu gestalten.

Überlegen Sie auch, Ihre Immobilie zu verkaufen? Unsere Experten beraten Sie gerne.

Tiny House Baugenehmigung in Deutschland – Vorschriften, Ablauf & Kosten

Veröffentlicht am von Melanie Völk

Der Traum vom Leben im Tiny House begeistert immer mehr Menschen in Deutschland. Doch bevor man den minimalistischen Lebensstil verwirklichen kann, steht eine zentrale Frage im Raum: Braucht man für ein Tiny House eine Baugenehmigung – und wenn ja, wie bekommt man sie? In diesem Beitrag erfahren Sie alles über die rechtlichen Grundlagen, die notwendigen Schritte zur Genehmigung, die Kosten und Tipps, wie Sie Ihr Tiny House rechtssicher aufstellen.

Was ist ein Tiny House?

Ein Tiny House ist ein kompaktes Wohnhaus mit einer Wohnfläche von meist 15 bis 45 Quadratmetern. Trotz der kleinen Größe bietet es alles, was man zum Leben braucht – Küche, Bad, Schlafbereich und Wohnraum in clever durchdachten Grundrissen.

Ursprünglich stammt die Bewegung aus den USA, wo nach der Immobilienkrise 2008 viele Menschen nach günstigeren Wohnalternativen suchten. Heute steht das Tiny House weltweit für Nachhaltigkeit, Minimalismus und Unabhängigkeit. Ganz nach dem Motto „weniger ist mehr“.

In Deutschland erfreut sich das Tiny-House-Konzept wachsender Beliebtheit, doch wer dauerhaft darin wohnen möchte, muss das Baurecht beachten.

Braucht man für ein Tiny House eine Baugenehmigung?

Ja – in fast allen Fällen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Egal ob Ihr Tiny House auf einem festen Fundament steht oder auf Rädern montiert ist: Sobald Sie es dauerhaft bewohnen, unterliegt es dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes.

Welche Genehmigungsverfahren gibt es?

Je nach Größe, Nutzung und Standort des Tiny Houses kann das Verfahren unterschiedlich ausfallen:

  • Verfahrensfrei: In manchen Bundesländern sind sehr kleine, temporäre oder nicht dauerhaft genutzte Gebäude bis zu einem bestimmten Volumen (z. B. 75 m³ in Bayern) verfahrensfrei. Das bedeutet: Es ist kein Bauantrag nötig, das Bauvorhaben muss aber trotzdem alle baurechtlichen Vorschriften erfüllen.
  • Genehmigungsfreistellung: Wenn das Tiny House den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht, kann in manchen Ländern ein vereinfachtes Anzeigeverfahren ausreichen („Kenntnisgabeverfahren“).
  • Reguläres Baugenehmigungsverfahren: Für dauerhaft bewohnte Tiny Houses auf Wohnbaugrundstücken ist in der Regel ein vollständiger Bauantrag erforderlich.

Tipp: Welche Regelung gilt, hängt vom jeweiligen Bundesland ab – die Landesbauordnung (LBO) ist hier entscheidend.

Wann eine Genehmigung nötig ist:

NutzungGenehmigungspflichtHinweise
Stationäres Tiny HouseJaWird wie ein normales Wohnhaus behandelt; planungsrechtliche Zulässigkeit nach §§ 29–35 BauGB
Tiny House auf Rädern (Wohnwagen-Zulassung)Meist jaAls Fahrzeug zugelassen, aber bei Dauerbewohnung gilt es als Gebäude.
Tiny House als Ferienhaus / WochenendhausJe nach RegionIn Wochenendhausgebieten oft vereinfachte Regeln.
Tiny House als Ladung (nicht fest verbunden)Nein, aber EinschränkungenNur Transport, keine dauerhafte Nutzung erlaubt.

Wichtig: Auch ein mobiles Tiny House darf nicht einfach auf ein beliebiges Grundstück gestellt werden. Das Gelände muss baurechtlich für Wohnzwecke zugelassen sein.

Voraussetzungen für eine Tiny House Baugenehmigung

Damit Ihr Tiny House genehmigt wird, müssen bestimmte bauliche, rechtliche und technische Anforderungen erfüllt sein:

  • Grundstück: Nur Grundstücke mit Wohnnutzung im Bebauungsplan sind zulässig.
  • Bauunterlagen: Grundriss, Lageplan, Statik, Wärmeschutznachweis (nach GEG/EnEV).
  • Energieeffizienz & Brandschutz: Auch kleine Häuser müssen diese Standards erfüllen.
  • Wohnraumstandards: Tiny Houses gelten als vollwertige Wohngebäude und müssen daher Mindestanforderungen an Raumhöhe, Belüftung, Tageslicht und Sanitärausstattung erfüllen.
  • Wärmedämmung: Auch für Tiny Houses gelten die Anforderungen des GEG, wobei für sehr kleine Gebäude unter 50 m² gewisse Nachweiserleichterungen möglich sind.
  • Abwasser & Strom: Anschluss oder autarke Lösung (z. B. Photovoltaik, Tanksysteme).
  • Versicherung & Haftung: Wohngebäude-, Hausrat- oder Campingversicherung empfohlen.

Tipp: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Bauamt, bevor Sie ein Grundstück kaufen oder Ihr Tiny House planen. So vermeiden Sie teure Fehlentscheidungen.

Der Ablauf einer Tiny House Baugenehmigung in 5 Schritten

  1. Grundstück prüfen: Informieren Sie sich über den Bebauungsplan und die Nutzungsart.
  2. Baupläne und Nachweise einreichen: Architekt oder Bauingenieur erstellt Bauantrag mit Lageplan, Statik, Energie- und Wärmeschutznachweis.
  3. Antrag beim Bauamt stellen: Je nach Gemeinde dauert die Prüfung zwischen 4 und 12 Wochen.
  4. Genehmigung erhalten: Nach positiver Prüfung dürfen Sie mit dem Bau oder der Aufstellung beginnen.
  5. Abnahme und Versicherung: Nach Fertigstellung wird die Nutzung offiziell abgenommen – besonders wichtig bei Dauerbewohnung.

Was kostet eine Tiny House Baugenehmigung?

Die Kosten einer Baugenehmigung für ein Tiny House hängen von Größe, Standort und Nutzung ab. Hier ein Überblick:

KostenpunktBeschreibungPreisrahmen
Baugenehmigung / BauanzeigeJe nach Bundesland und Gemeinde300–2.000 €
Statik & BauplänePflicht bei Eigenbau oder Sonderanfertigung800–3.000 €
Energie- & Wärmeschutznachweis (GEG)Bei Dauerbewohnung erforderlich500–1.500 €
Vermessung / LageplanFür Bauantrag nötig300–800 €
BodengutachtenEmpfohlen bei stationärem Aufbau500–1.000 €

Zusätzlich kommen die Baukosten für das Tiny House selbst hinzu, die je nach Ausstattung zwischen 40.000 und 90.000 Euro liegen. Die genauen Anforderungen und Gebühren unterscheiden sich hier je nach Bundesland erheblich. So sind beispielsweise in Bayern kleine Gartenhäuser bis 75 m³ genehmigungsfrei, während in Nordrhein-Westfalen oder Niedersachsen strengere Regelungen gelten. Wer ein Tiny House plant, sollte sich daher immer direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder dem Landesbauamt informieren.

Tiny House ohne Baugenehmigung – geht das überhaupt?

Ein Tiny House ohne Baugenehmigung ist nur in Ausnahmefällen erlaubt – etwa wenn es:

  • nicht dauerhaft bewohnt wird (z. B. Ferien- oder Wochenendhaus)
  • mobil bleibt (z. B. Tiny House auf Rädern mit TÜV-Zulassung)

Aber: Sobald das Haus über längere Zeit an einem Ort steht oder bewohnt wird, gilt es als bauliche Anlage – und ist somit genehmigungspflichtig. Wer sich nicht daran hält, riskiert Bußgelder oder den Rückbau.

Nutzung auf Campingplätzen oder Sonderflächen

Eine mögliche Alternative zur eigenen Parzelle kann ein Tiny-House-Stellplatz auf einem Campingplatz oder in einem ausgewiesenen „Tiny House Park“ sein. Viele Betreiber verfügen bereits über eine baurechtliche Genehmigung für Dauerstandplätze, sodass Sie nur noch eine Nutzungsvereinbarung abschließen müssen.

Achten Sie aber darauf, dass dauerhaftes Wohnen auf Campingplätzen nur erlaubt ist, wenn der Bebauungsplan dies ausdrücklich vorsieht.

Förderungen und rechtliche Sonderfälle

Je nach Bundesland gibt es Förderungen für nachhaltiges, energieeffizientes Bauen, zum Beispiel über:

  • KfW-Förderprogramme
  • kommunale Umwelt- und Klimafonds
  • regionale Nachhaltigkeitsinitiativen für Tiny-House-Siedlungen.

Fazit: Tiny House Baugenehmigung – der wichtigste Schritt zum kleinen Glück

Ein Tiny House bietet Freiheit, Minimalismus und Nachhaltigkeit – doch ohne Genehmigung geht es in Deutschland meist nicht.

Wer die Bau- und Nutzungsauflagen kennt, kann realistisch planen und rechtssicher wohnen. Mit guter Vorbereitung, den richtigen Unterlagen und der passenden Grundstückswahl steht dem Traum vom Tiny-House-Leben nichts mehr im Weg.

Möchten auch Sie sich verkleinern und überlegen, Ihr jetziges Haus zu verkaufen? Mit unserem Immobilienrechner können Sie einen ersten Einblick erhalten, wie viel Ihre Immobilie wert sein könnte. Unsere Experten aus der Vermarktung helfen Ihnen natürlich gerne bei einem ausführlichem Beratungsgespräch.

Haus aus den 1970er Jahren: Diese Schwachstellen und Schadstoffe sollten Sie kennen

Veröffentlicht am von Melanie Völk

Seit einigen Jahren rücken Immobilien aus den 1970er Jahren zunehmend in den Fokus – sei es durch Generationenwechsel, Erbschaften oder den Kauf einer Bestandsimmobilie. Im Regelfall möchte man eine ältere Immobilie renovieren und, soweit es möglich ist, auf den neusten Standard bringen. Doch was muss man alles bei einer Immobilie aus den 1970er Jahren beachten? Das erfahren Sie in diesem Beitrag.

Bauweise der Häuser aus den 1970er Jahren

Häuser aus den 1970er Jahren haben einen ähnlichen Baustil. Da das Wohnzimmer damals als Haupt- und Familienraum diente, wurde es großzügig mit vielen großen Fenstern gestaltet, um einen lichtdurchfluteten Raum zu schaffen. Die restlichen Räume der Häuser wurden eher klein gehalten und eher mit kleineren Fenstern ausgestattet, wodurch sie eher etwas dunkel erscheinen. Doch schon durch einige Änderungen in der Raumaufteilung kann der Grundriss direkt einladender wirken. Achten Sie dabei nur darauf, ob es sich um eine tragende Wand handelt, oder nicht.

Was sind die Schwachstellen der Häuser aus den 1970er Jahren?

Häuser aus den 1970er-Jahren weisen häufig typische Schwachstellen auf, die beim Kauf oder einer Sanierung unbedingt beachtet werden sollten. Viele dieser Gebäude entsprechen in ihrer Bauweise und Ausstattung nicht mehr den heutigen energetischen und gesundheitlichen Standards.

  • Energieeffizienz und Heiztechnik: Die Dämmung war in den 70er-Jahren noch kein zentrales Thema. Daher sind Dach, Fenster und Türen oft schlecht isoliert, was zu hohen Wärmeverlusten führt. Auch die Heizungsanlagen stammen häufig aus dieser Zeit – meist handelt es sich um Ölheizungen. Heizsysteme, die vor 1985 installiert wurden, müssen laut Energieeinsparverordnung verpflichtend ausgetauscht werden, da sonst Bußgelder drohen.

  • Bausubstanz und Leitungen: Viele Häuser besitzen noch alte Rohrleitungen aus verzinktem Stahl oder Eisen, die anfällig für Korrosion sind und die Trinkwasserqualität beeinträchtigen können. Aufgrund der intensiven Betonnutzung in dieser Bauperiode treten zudem häufig Feuchtigkeitsprobleme auf, insbesondere in Kellern und erdberührten Bereichen. Auch der Schallschutz der Geschossdecken ist meist unzureichend.

  • Baustoffe und Schadstoffe: In den 1970er-Jahren wurden zahlreiche Materialien verwendet, die aus heutiger Sicht gesundheitsbedenklich sind. Dazu zählen unter anderem:
    • Asbest in Dach- und Fassadenplatten
    • Formaldehyd in Spanplatten
    • PCB (Polychlorierte Biphenyle) in Dichtungsmassen und Farben
    • Holzschutzmittel mit giftigen Chemikalien
    • Teerhaltige Kleber unter Bodenbelägen

Asbest, Formaldehyd, PCB, Holzschutzmittel und teerhaltige Kleber enthalten gesundheitsschädliche und teils krebserregende Stoffe, die über Luft, Staub oder Hautkontakt in den Körper gelangen können. Sie schädigen vor allem Lunge, Leber, Nerven und Hormonsystem und können langfristig Krebs oder andere schwere Gesundheitsprobleme verursachen.

Besonderheit bei Fertighäusern aus den 1970er Jahren:

Neben Massivhäusern entstanden in diesem Jahrzehnt auch zahlreiche Fertighäuser. Ihre Holzrahmenbauweise und bestimmte Baustoffe führen dabei oft zu Schadstoffausdünstungen und dem typischen ‚Fertighausgeruch‘. Bei Fertighäusern ist daher auf Schadstoffausdünstungen und den typischen ‚Fertighausgeruch‘ zu achten.

Sanierung von Häusern aus den 1970er Jahren: Worauf Sie achten sollten

Früher oder später müssen an jedem Haus Renovierungsarbeiten vorgenommen werden, denn jedes Bauteil und jeder Baustoff hat eine begrenzte Lebensdauer.
Bei der Sanierung von Häusern aus den 1970er Jahren muss zunächst einmal geprüft werden, wie stark die Schadstoffbelastung durch verbaute Substanzen im Haus ist. Werden diese bei Renovierungsarbeiten freigesetzt, kann das ernste Gesundheitsrisiken verursachen. Auch beim Austausch der Heizungsanlage können Probleme entstehen, wenn alte Leitungen oder Anschlüsse nicht mit modernen Systemen kompatibel sind. Eine fachgerechte Prüfung verhindert daher teure Folgeschäden und sorgt für Sicherheit.

Fazit: Lohnt sich der Kauf eines Haus aus den 1970er Jahren?

Möchte man ein Haus aus den 1970er Jahren kaufen, kann die Bauakte des Objekts erste Hinweise auf verbauten Schadstoffe liefern. Ob ein Haus aus den 1970er Jahren für Sie geeignet ist, kann pauschal nicht beantwortet werden, sondern hängt von Lage, Bausubstanz und Renovierungsbedarf ab. Bei Fertighäusern können Schadstoffe wie Asbest, Formaldehyd oder PCB vorhanden sein – deren Beseitigung sollte bei der Kalkulation berücksichtigt werden.

Planen Sie Umbauten, Modernisierungen oder energetische Verbesserungen, sollten diese frühzeitig in die Kosten- und Zeitplanung einbezogen werden.

In vielen Fällen ist eine Sanierung sinnvoll, insbesondere bei stabiler Bausubstanz und attraktiver Lage. Ist das Haus stark beschädigt oder fallen die Renovierungskosten hoch aus, kann ein Neubau wirtschaftlicher sein und ermöglicht die Umsetzung moderner Standards.

Lesen Sie hier weiter, warum sich eine Investition in Immobilien lohnt, und sichern Sie sich wertvolle Tipps für Ihre Immobilienplanung.

Immobilienbewertung – Grundlagen, Verfahren und Gutachten im Überblick

Veröffentlicht am von Melanie Völk

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen, vererben oder im Rahmen einer Scheidung aufteilen möchten, stellt sich schnell eine zentrale Frage: Was ist mein Haus oder meine Wohnung wirklich wert? Eine Immobilienbewertung liefert Ihnen eine fundierte Antwort und schafft eine sichere Grundlage für finanzielle und rechtliche Entscheidungen.

Warum eine Immobilienbewertung so wichtig ist

Der Wert einer Immobilie und damit das Ergebnis einer Immobilienbewertung hängt von vielen Faktoren ab: der Lage, dem Zustand des Gebäudes, der Ausstattung und der aktuellen Marktsituation. Ein qualifiziertes Gutachten ermittelt den sogenannten Marktwert bzw. Verkehrswert zum Stichtag der Bewertung. Dabei ist der Marktwert der Preis, der im freien Wettbewerb unter normalen Umständen erzielt werden könnte, während der Verkehrswert der rechtliche Begriff ist, der in Deutschland im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) definiert ist und nahezu identisch zum Marktwert verwendet wird. Gerade bei hohen Summen ist dies entscheidend, um realistische Kaufpreise zu erzielen, Streitigkeiten zu vermeiden oder bei Banken und Behörden verlässliche Unterlagen vorzulegen.

Online-Tools oder Gutachter – was ist besser?

Wertanalyse-Tools für Immobilienbewertungen bieten eine schnelle Orientierung und sind für eine erste Einschätzung praktisch. Sie basieren jedoch auf Durchschnittswerten und berücksichtigen keine individuellen Faktoren wie Bausubstanz, Modernisierungen oder rechtliche Besonderheiten. Für eine verbindliche Immobilienbewertung ist daher immer ein Gutachter empfehlenswert.

Wann lohnt sich ein Gutachten und wann ist es Pflicht?

Es gibt viele Situationen, in denen eine Immobilienbewertung sinnvoll oder sogar vorgeschrieben ist.

Typische Anlässe:

  • Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  • Erbschaft oder Schenkung
  • Scheidung und Vermögensaufteilung
  • Kreditaufnahme (Beleihung)
  • Steuerliche Themen wie Erbschafts- und Schenkungssteuer
  • Zwangsversteigerungen

Für private Verkaufsentscheidungen reicht oft ein Kurzgutachten oder eine einfache Marktwertschätzung, welche unter anderem von Immobilienmaklern erstellt werden können. Sobald die Immobilienbewertung jedoch bei Gericht, Banken oder dem Finanzamt vorgelegt werden muss, ist ein umfangreicheres, gerichtsfestes Wertgutachten notwendig.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für eine vollständige und genaue Immobilienbewertung benötigen Gutachter folgende Unterlagen:

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Nachweise über Modernisierungen (z. B. energetische Sanierungen)
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Bei vermieteten Immobilien: Mietverträge und Nettokaltmiete
  • Bei Erbbaurechten: Erbbauzins und Erbbaurechtsvertrag
  • Bei Denkmalschutz: Denkmalbescheid

Arten von Immobiliengutachtern im Überblick:

  • Freie Sachverständige: Geeignet für Kauf- und Verkaufsgutachten, vor Gericht meist nicht anerkannt.
  • Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter: Von der IHK geprüft, dürfen gerichtsfeste Verkehrswertgutachten erstellen.
  • Staatlich anerkannte Sachverständige: Arbeiten im öffentlichen Auftrag und sind vor Gericht zugelassen.
  • Zertifizierte Gutachter (z. B. DIN EN ISO 17024, HypZert): Streng geprüft, hohe Anerkennung bei Banken und Behörden.
  • Gutachterausschuss der Gemeinde: Offizielle Gremien, deren Bewertungen gerichtlich Bestand haben.

Viele Gutachter sind Architekten oder Bauingenieure. Für maximale Sicherheit empfiehlt sich ein öffentlich bestellter und vereidigter oder von einer anerkannten Institution zertifizierter Sachverständiger. Zertifizierungen erfolgen zum Beispiel durch Organisationen wie Sprengnetter, die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) oder HypZert, die Gutachter nach einheitlichen Qualitätsstandards prüfen und auszeichnen.

Wie wird der Immobilienwert berechnet?

Eine professionelle Immobilienbewertung folgt festgelegten Bewertungsverfahren und ist keine reine Schätzung. Die drei gängigsten Methoden sind:

  • Vergleichswertverfahren: Analyse ähnlicher Immobilienverkäufe in der Region.
  • Ertragswertverfahren: Berechnung basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen.
  • Sachwertverfahren: Ermittlung der Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Abnutzung.

Zusätzlich fließen zahlreiche Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr, energetischer Zustand und rechtliche Gegebenheiten (z. B. Grunddienstbarkeiten) ein.

Auch professionelle Immobilienbewertungen können voneinander abweichen, da unterschiedliche Annahmen und Datenquellen verwendet werden. Ein Wertgutachten garantiert nicht automatisch den späteren Verkaufspreis, es schafft jedoch eine belastbare Verhandlungsbasis.

Wann verwendet man welches Wertgutachten?

Je nach Zweck werden unterschiedliche Arten von Wertgutachten benötigt. Hier finden Sie eine Übersicht, welches Gutachten wann passend ist:

Art des GutachtensEinsatzbereichUmfangGerichtlich anerkannt?Kosten (ca.)
Verkehrswertgutachten (Vollgutachten)Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung60–120 Seiten✔ab 2.500–3.000 €
KurzgutachtenKauf & Verkauf30–45 SeitenSeltenab 500–1.700 €
BeleihungswertgutachtenKreditvergabe50–60 SeitenNicht relevantab 2.500–3.000 €
MietwertgutachtenMieterhöhungen60–80 SeitenEingeschränktab 3.000 €
Restnutzungsdauer-/BausubstanzgutachtenAbschreibungen, AfA20–30 Seiten
✔		ab 1.500 €
Gutachterliche StellungnahmeEinzelne Fragen klärenindividuell
✔		ca. 160 €/h

Fazit

Eine professionelle Immobilienbewertung ist die Grundlage für fundierte Entscheidungen beim Kauf, Verkauf oder in rechtlichen Angelegenheiten. Achten Sie auf die Qualifikation des Gutachters und wählen Sie die passende Art des Gutachtens für Ihren Zweck. So vermeiden Sie Unsicherheiten und stellen sicher, dass Sie den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie kennen. Unsere Kooperationspartner von der WERTMAXX unterstützen Sie gerne bei einer fachgerechten Beratung.