Autor: Melanie Völk

Investieren in Immobilien: Warum es sich lohnt und wie man anfängt

Ein Immobilieninvestment bietet eine der besten Möglichkeiten, langfristig Vermögen aufzubauen. Ob als Kapitalanlage oder zur Erweiterung des Portfolios – wer in Immobilien investiert, kann von stabilen Renditen und steuerlichen Vorteilen profitieren.

Warum lohnt sich ein Immobilieninvestment?

Langfristige Wertsteigerung: Im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen tendieren Immobilien dazu, im Laufe der Zeit an Wert zu gewinnen. Historische Daten zeigen, dass Immobilienpreise im Allgemeinen steigen, was langfristig zu erheblichen Gewinnen führen kann.

Passive Einkommensmöglichkeiten: Durch die Vermietung von Immobilien können Investoren kontinuierliche Einnahmen in Form von Mieteinnahmen erzielen. Diese Einkünfte können dazu beitragen, laufende Ausgaben zu decken und langfristig ein passives Einkommen zu generieren.

Diversifizierung des Portfolios: Immobilieninvestitionen bieten eine Möglichkeit zur Diversifizierung des Anlageportfolios. Durch die Streuung des Risikos auf verschiedene Anlageklassen können Investoren ihre Chancen auf langfristigen Erfolg erhöhen und gleichzeitig das Risiko minimieren.

Steuerliche Vorteile: Immobilieninvestoren können von einer Vielzahl steuerlicher Vorteile profitieren, darunter Abschreibungen, Steuerabzüge für Hypothekenzinsen und Betriebskosten sowie die Möglichkeit, Kapitalgewinne steuerfrei zu realisieren.

Wie starten Sie Ihr erstes Immobilieninvestment?

Bildung ist der Schlüssel: Bevor Sie in Immobilien investieren, ist es wichtig, sich gründlich zu informieren und das nötige Wissen anzueignen. Lesen Sie Bücher, besuchen Sie Seminare und nehmen Sie an Schulungen teil, um sich mit den Grundlagen des Immobilienmarktes vertraut zu machen.

Legen Sie Ihre Ziele fest: Bestimmen Sie klar Ihre Investitionsziele und Strategien. Möchten Sie langfristig vermieten oder kurzfristig renovieren und verkaufen? Indem Sie Ihre Ziele definieren, können Sie gezieltere Entscheidungen treffen und Ihre Investitionen optimieren.

Standort und Immobilientyp auswählen: Wählen Sie sorgfältig den Standort und den Typ der Immobilie aus, die Sie erwerben möchten. Berücksichtigen Sie Faktoren wie Nachfrage, Mietrendite, potenzielle Wertsteigerung und Risikofaktoren.

Netzwerk aufbauen: Pflegen Sie Beziehungen zu anderen Immobilienprofis wie Maklern, Anwälten, Finanzberatern und Auftragnehmern. Ein starkes Netzwerk kann Ihnen wertvolle Unterstützung und Ressourcen bieten, um Ihre Investitionen erfolgreich umzusetzen.

Welche Immobilieninvestment-Strategie passt zu Ihnen?

Kauf einer Immobilie als Geldanlage: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte Lage, Zustand und Kaufnebenkosten genau prüfen. Hohe Mietrenditen und geringe Leerstandrisiken steigern den Erfolg der Investition. Mindestens 20 % Eigenkapital erleichtern die Finanzierung. Zudem erfordert die Vermietung Zeitaufwand, etwa bei Mieterwechseln oder Reparaturen. Eine gut geplante Immobilieninvestition kann daher langfristig eine sichere und rentable Geldanlage sein.

Immobilienfonds und -aktien kaufen: Immobilieninvestitionen sind auch ohne direkten Kauf möglich – etwa durch Immobilienfonds, Aktien oder REITs. Offene Fonds bieten breitere Risikostreuung, während geschlossene Fonds höhere Renditechancen, aber auch Risiken bergen. Anleger sollten Marktschwankungen, Haltefristen und Gebühren beachten. Eine gründliche Recherche ist entscheidend, um die passende Immobilienanlage zu wählen.

Crowdinvesting als digitales Immobilieninvestment: Crowdinvesting ermöglicht digitale Immobilieninvestments bereits ab 100 Euro. Anleger finanzieren Bau- und Bestandsprojekte über spezialisierte Plattformen. Trotz hoher Renditechancen birgt diese Anlageform hohe Risiken, da bei Scheitern des Projekts ein Totalverlust droht. Daher eignet sich Crowdinvesting nur für risikobereite Investoren mit langfristigem Anlagehorizont.

Buy and Hold-Strategie: Die Buy and Hold-Strategie beinhaltet den Kauf einer Anlageimmobilie, die für mindestens zehn Jahre im eigenen Besitz bleibt. Nach Ablauf dieser Frist entfällt die Spekulationssteuer, sodass der Verkauf der Immobilie steuerfrei möglich ist.

Bei dieser Strategie werden Renovierungen nur in dem Maße durchgeführt, wie es notwendig ist, um die Immobilie in einem vermietbaren Zustand zu erhalten. Viele Privatanleger bevorzugen diese Methode, da sie wenig Fachwissen erfordert und der damit verbundene Aufwand überschaubar bleibt.

Fix and Flip-Strategie: Die Fix and Flip-Strategie ist eine spekulative Methode, bei der renovierungsbedürftige Immobilien erworben werden, vorausgesetzt, die Bausubstanz ist intakt. Die Immobilie wird dann kostengünstig renoviert und schnell weiterverkauft.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Verkaufserlös versteuert werden muss, da die Immobilie nur kurzfristig im Besitz bleibt. Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien auf diese Weise kaufen und verkaufen, könnte das Finanzamt Sie als gewerblichen Händler einstufen. Dies würde dazu führen, dass viele steuerliche Vorteile verloren gehen. Daher ist es ratsam, vorab mit einem Steuerberater zu sprechen, wenn Sie diese Strategie verfolgen möchten.

Es gibt keine universelle Strategie für Ihr Immobilien-Investment. Vielmehr hängt die Wahl der richtigen Methode von Ihren individuellen Zielen, Ihrem zeitlichen Horizont und dem Grad an Engagement ab, den Sie bereit sind zu investieren.

Was macht eine gute Immobilie als Investition aus?

Die Lage entscheidet über Erfolg oder Misserfolg
Eine gute Immobilie als Investition zeichnet sich durch mehrere zentralen Merkmale aus, die gemeinsam über ihren langfristigen Erfolg entscheiden. An erster Stelle steht die Lage, denn sie ist der wichtigste Einflussfaktor für Wertentwicklung und Vermietbarkeit. Eine Immobilie in einer wirtschaftlich starken Region mit guter Infrastruktur, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Bildungs- und Freizeiteinrichtungen sowie positiver demografischer Entwicklung verspricht langfristige Stabilität und Rendite.

Objektqualität und Zustand sind entscheidend
Neben der Lage spielt die Objektqualität eine entscheidende Rolle. Eine solide Bausubstanz, ein guter energetischer Zustand und eine gepflegte Ausstattung senken das Risiko teurer Instandhaltungen und erhöhen die Attraktivität für Mieter. Auch das Mietpotenzial ist ausschlaggebend: Eine realistische, marktgerechte Miete sollte sich langfristig erzielen lassen. Leerstand und Mietausfall lassen sich durch ein breites Mieterklientel, gute Grundrisse und zeitgemäße Ausstattungen vermeiden.

Wirtschaftlichkeit und Rendite im Blick behalten
Ein weiterer Faktor ist die Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Die erzielbare Nettorendite – also die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich Kosten – sollte in einem gesunden Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Eine sorgfältige Kalkulation der laufenden Kosten (z. B. Hausgeld, Rücklagen, Instandhaltung) ist dafür unerlässlich. Auch steuerliche Aspekte sowie Finanzierungsmöglichkeiten sollten mit bedacht werden.

Zukunftsfähigkeit als langfristiger Erfolgsfaktor
Nicht zuletzt ist die Zukunftsfähigkeit der Immobilie von Bedeutung. Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Anpassungsfähigkeit an zukünftige Wohnbedürfnisse (z. B. Barrierefreiheit) gewinnen zunehmend an Bedeutung. Eine gute Immobilie als Kapitalanlage kombiniert all diese Kriterien zu einem ausgewogenen Gesamtpaket – mit möglichst geringem Risiko, aber stabilem Wertzuwachs.

Welche Immobilienobjekte sind als Investition interessant?

Bevor Sie in eine Immobilie investieren, sollten Sie genau überlegen, welches Objekt zu Ihrem Budget und Ihren Renditevorstellungen passt. Hier sind einige Immobilienarten, die sich gut als Investition eignen:

Eigentumswohnung: Viele Privatanleger entscheiden sich für Eigentumswohnungen, da die Investitionssumme in der Regel niedriger ist als bei anderen Objekten. Mit einer sorgfältigen Auswahl, guter Instandhaltung und Verwaltung können Eigentumswohnungen in beliebten Lagen wie dem Speckgürtel oder in Mittelstädten mit bis zu 100.000 Einwohnern eine attraktive Rendite bieten. Beachten Sie jedoch das Mietausfallrisiko: Ein Mietausfall in einer Eigentumswohnung wirkt sich direkt auf die Netto-Mietrendite aus. Außerdem müssen Sie sich mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen.

Mehrfamilienhäuser: Wenn das Budget und die Lage stimmen, können Mehrfamilienhäuser eine gute Wahl sein, da Sie mehrere Wohneinheiten vermieten und so höhere Mieteinnahmen erzielen können als bei einer einzelnen Eigentumswohnung. Besonders lohnend sind Häuser, bei denen die Miete unter dem Mietspiegel liegt – durch Renovierungen können Sie die Miete erhöhen und die Rendite steigern. Der höhere Verwaltungsaufwand und das konzentrierte Risiko (Ihr gesamtes Kapital steckt in der Immobilie) sind jedoch zu berücksichtigen.

Einfamilien- und Doppelhäuser: Diese Objekte haben oft einen größeren Grundstücksanteil, was zu einer geringeren Netto-Mietrendite führen kann. Beim Verkauf kann das Grundstück jedoch den Wiederverkaufswert steigern, insbesondere bei guter Lage und Bodenqualität. Als Eigentümer sind Sie für Instandhaltung und Modernisierung verantwortlich.

Ferienimmobilien: Ferienhäuser oder -wohnungen können ebenfalls eine interessante Investition sein. Der Kaufpreis wird stark von der Lage und der Bausubstanz beeinflusst. Ferienimmobilien lassen sich in der Regel leichter vermieten, wenn sie den Bedürfnissen von Urlaubsgästen entsprechen. Achten Sie darauf, dass der Preis nicht mehr als das Zehnfache der Jahreseinnahmen beträgt und klären Sie im Vorfeld, ob die Immobilie als Ferienunterkunft genutzt werden darf. Kontaktieren Sie dazu das zuständige Stadtplanungsamt.

Mikroapartments: Diese kleinen, meist möblierten Wohnungen sind besonders bei Berufspendlern beliebt, die während der Woche in einer anderen Stadt arbeiten. Die Lage und Ausstattung spielen hier eine entscheidende Rolle. Da sich die Jobsituation der Pendler schnell ändern kann, sollten Sie in Ihrer Kalkulation häufige Mieterwechsel einplanen.

Überlegen Sie sich also genau, welches Objekt am besten zu Ihrer finanziellen Situation und Ihren langfristigen Zielen passt.

Wie kann man die Rendite von Immobilieninvestitionen ermitteln?

Die Rendite Ihrer Anlageimmobilie lässt sich berechnen, indem Sie die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kapitaleinsatz und den anfallenden Kosten setzen. Diese Rendite wird üblicherweise jährlich und in Prozent angegeben. Zwei wichtige Kennzahlen helfen Ihnen dabei, die Rentabilität Ihres Immobilien-Investments zu bewerten.

Mietpreismultiplikator:
Der Mietpreismultiplikator, auch Vervielfältiger genannt, liefert einen ersten groben Anhaltspunkt, ob der Kaufpreis einer Immobilie gerechtfertigt ist. Er zeigt, ob sich das Immobilien-Investment lohnt. Ein Mietpreismultiplikator über 25 deutet auf eine überbewertete Immobilie hin, da das Verhältnis zwischen Investition und zu erwartendem Gewinn nicht mehr im Einklang steht.

In Großstädten wie Hamburg, Berlin oder München ist ein Mietpreismultiplikator von über 30 jedoch keine Seltenheit. Hier sind die Immobilienpreise sehr hoch, jedoch auch das Risiko eines nachhaltigen Mietausfalls äußerst gering. Daher kann sich das Investment auf lange Sicht lohnen. In strukturschwächeren Regionen dagegen könnte eine Immobilie mit einem Mietpreismultiplikator von 15 bereits überteuert sein.

Die Formel zur Berechnung des Mietpreismultiplikators lautet:

Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator

Netto-Mietrendite:
Die Netto-Mietrendite ist ein entscheidender Indikator dafür, ob ein Immobilien-Investment rentabel ist. Im Gegensatz zum Mietpreismultiplikator berücksichtigt sie auch die Kaufnebenkosten sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie.

Die Berechnungsformel für die Netto-Mietrendite lautet:

(Jahresmiete – jährliche Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = jährliche Netto-Mietrendite in Prozent

Eine Netto-Mietrendite von drei bis vier Prozent gilt als solider Gewinn. Eine höhere Rendite bedeutet jedoch auch ein höheres Risiko, insbesondere in strukturschwachen Regionen, in denen auch Leerstände drohen.

Steuerliche Vorteile für Privatanleger:
Zusätzlich zur Netto-Mietrendite profitieren Privatanleger von steuerlichen Vergünstigungen. Beispielsweise können Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten Ihrer Immobilie über viele Jahre hinweg von der Steuer absetzen. Durch die sogenannte Immobilien-AfA können Sie Ihre Rendite durch Steuervergünstigungen zusätzlich steigern. Sprechen Sie dazu einfach mit Ihrem Steuerberater.

Worauf muss bei der Finanzierung geachtet werden?

Die Finanzierung eines Renditeobjekts unterscheidet sich von der klassischen Baufinanzierung. Hier einige wichtige Tipps, damit Sie nicht in eine Finanzierungsfalle tappen:

Realistische Rendite kalkulieren
Berücksichtigen Sie nicht nur Kaufpreis und Jahreskaltmiete, sondern auch Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten. Für die Verwaltung sollten etwa 2,5 % der Bruttoeinnahmen eingeplant werden. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind auch die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft wichtig.

Eigenkapital gezielt einsetzen
Bringen Sie beim Immobilien-Investment maximal 20 % Eigenkapital ein, um die Darlehenszinsen steuerlich abzusetzen. Die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln gedeckt werden, um bessere Konditionen bei der Bank zu erhalten.

Rücklagen bilden
Ein finanzielles Polster ist wichtig, um Mietausfälle oder unerwartete Renovierungs- und Sanierungskosten abzufedern. So können Zins- und Tilgungszahlungen auch in schwierigen Zeiten gesichert werden.

Lange Zinsbindung wählen
Nutzen Sie die derzeit niedrigen Bauzinsen und sichern Sie sich eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren, um von den günstigen Konditionen langfristig zu profitieren.

Verzichten Sie auf Sondertilgungsoptionen
Die Sondertilgungsoption wird oft mit einem höheren Zinssatz belegt. Da Sie beim Immobilien-Investment in der Regel nicht auf eine schnelle Rückzahlung abzielen, können Sie diese Option weglassen.

Annuität und Netto-Mietrendite vergleichen
Achten Sie darauf, dass die Rückzahlung unter den Mieteinnahmen liegt. Bei einem Darlehen mit 1 % Zinsen und einer Tilgung von 2 % sollte die Netto-Mietrendite mindestens 3 % betragen.

Immobilieninvestment als Altersvorsorge nutzen

Immobilien gelten als eine der solidesten Säulen der privaten Altersvorsorge. Sie bieten nicht nur langfristige Wertstabilität, sondern auch die Möglichkeit, im Alter von mietfreiem Wohnen oder regelmäßigen Mieteinnahmen zu profitieren. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Tilgungsstrategie: Wer frühzeitig mit der Rückzahlung beginnt und konsequent tilgt, kann seine Immobilie idealerweise bis zum Renteneintritt vollständig entschulden. Eine schuldenfreie Immobilie reduziert die monatlichen Belastungen erheblich und erhöht die finanzielle Unabhängigkeit im Ruhestand. Besonders in Zeiten unsicherer gesetzlicher Renten und steigender Lebenshaltungskosten ist das ein großer Vorteil.

Verwertung im Alter: Liquidität durch Flexibilität
Doch auch über die klassische Nutzung hinaus bieten Immobilien im Alter zusätzliche Optionen. Modelle wie die Immobilienverrentung, der Teilverkauf oder eine Umkehrhypothek ermöglichen es, gebundenes Vermögen wieder in liquide Mittel umzuwandeln – ohne sofort verkaufen oder ausziehen zu müssen. Bei der Immobilienverrentung wird das Eigentum in eine monatliche Rente umgewandelt, häufig kombiniert mit einem lebenslangen Wohnrecht. Beim Teilverkauf wird ein Anteil der Immobilie veräußert, während die Eigentümer weiterhin darin wohnen bleiben und eine Nutzungsgebühr zahlen. Diese Modelle bieten finanzielle Flexibilität, etwa um Pflegekosten zu decken, sich Wünsche zu erfüllen oder Kinder zu unterstützen.

Planung ist entscheidend für den Erfolg
Wichtig sind jedoch eine sorgfältige Planung und fundierte Beratung. Nicht jedes Modell ist für jede Lebenssituation geeignet. Der Immobilienwert, der Standort, die familiäre Situation sowie persönliche Zukunftsziele sollten in die Entscheidung einfließen. Richtig eingesetzt, kann eine Immobilie nicht nur für Sicherheit im Alter sorgen, sondern auch Spielräume für ein selbst bestimmtes und komfortables Leben schaffen.

Welche Risiken sollte man beim Immobilieninvestment beachten?

Marktrisiken (z. B. Preisblasen, regionale Schwankungen)	Immobilienmärkte unterliegen regionalen Schwankungen und Preisblasen. Ein plötzlicher Preisverfall kann erhebliche Verluste verursachen. Investoren sollten Markttrends analysieren, um Risiken frühzeitig zu erkennen und Strategien für den Werterhalt ihrer Immobilien zu entwickeln.
Mietausfall und rechtliche Auseinandersetzungen	Unzuverlässige Mieter oder Streitigkeiten um Mietverträge können zu finanziellen Verlusten führen. Mietausfälle beeinträchtigen die Rendite erheblich. Rechtliche Auseinandersetzungen verursachen zusätzliche Kosten. Eine sorgfältige Mieterauswahl und rechtssichere Verträge sind daher essenziell für Investoren.
Instandhaltungs- und Sanierungsrisiken	Immobilien erfordern regelmäßige Instandhaltung und gelegentliche Sanierungen. Unerwartete Schäden oder bauliche Mängel können hohe Kosten verursachen. Rücklagenbildung und vorausschauende Planung helfen, finanzielle Belastungen durch notwendige Modernisierungen oder Reparaturen abzufedern und die Substanz zu erhalten.
Zinsänderungsrisiken bei Anschlussfinanzierung	Steigen die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, erhöhen sich die monatlichen Raten deutlich. Das kann die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie gefährden. Eine frühzeitige Zinssicherung oder alternative Finanzierungsmodelle bieten Schutz vor solchen Entwicklungen und sichern Planungssicherheit.
Risiko der Fremdnutzung (z. B. Zweckentfremdungsverbot bei Ferienwohnungen)	Gesetzliche Einschränkungen können die Nutzung einer Immobilie stark einschränken. Besonders bei Ferienwohnungen drohen durch Zweckentfremdungsverbote erhebliche Einnahmeverluste. Investoren sollten rechtliche Rahmenbedingungen prüfen, um Nutzungsrisiken frühzeitig zu erkennen und Alternativen zu entwickeln.

Mit Planung, Wissen und Strategie zum langfristigen Erfolg
Ein Immobilieninvestment ist kein Selbstläufer, doch mit Wissen, Strategie und Weitblick kann es zu einer stabilen und rentablen Anlageform werden. Wer Chancen und Risiken sorgfältig abwägt und langfristig plant, schafft sich nicht nur finanzielle Sicherheit – sondern auch ein wertvolles Fundament für die Zukunft.