Nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung stellt sich immer häufiger die Frage, was ist eigentlich mein Eigentum und was gehört der Miteigentümergemeinschaft. Begriffe wie Sonder- und Gemeinschaftseigentum wurden zwar vom Makler angesprochen, wegen den überwiegenden Fachbegriffen aber nur sekundär beachtet. Basierend für die Zugehörigkeit des Sondereigentums (für Wohnzwecke dienenden Räume) ist die Teilungserklärung, die nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) zwingend notwendig für die Begründung von Wohnungseigentum ist. Die Teilungserklärung beinhaltet die eigentumsmäßige Aufteilung der Wohnungseigentumsanlage, worin sie bestimmt, welche Räume und Gebäudeteile in Übereinstimmung mit dem Aufteilungsplan Gegenstand des Sondereigentums ist. Man kann vereinfacht sagen, dass Sondereigentum alles innerhalb der jeweiligen Wohnung ist. Dazu zählen z. B. nichttragende Wände innerhalb der Wohnung, Sanitäranlagen, Bodenbeläge, Fensterbänke und Decken- und Wandverkleidungen. Falls Investitionen an den genannten Beispielen bevorstehen, ist der jeweilige Eigentümer zur Behebung selbst verantwortlich. Nicht hingegen beim Gemeinschaftseigentum, dass demnach alle Teile des Gebäudes umfasst, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind. Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück und alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen, zweckgebundenen Gebrauch der Wohnungseigentümer zwingend dienen. Dazu gehören z. B. Fundamente, Geschossdecken, Fenster (mit Ausnahme Innenanstrich) und konstruktive Gebäudeteile wie Treppenhaus, Dach, Versorgungsleitungen und Rohre, tragende Wände und Zentralheizung. Investitionen werden von der Miteigentümergemeinschaft kollektiv getätigt. Für die gemeinschaftlichen Ausgaben werden u. a. Instandsetzungs- und Instandhaltungsrücklagen gebildet, wonach jeder Miteigentümer verpflichtet ist, diese, in den meisten Fällen monatlich, auf das Rücklagenkonto einzubezahlen. Es handelt sich dabei um nicht umlagefähige Betriebskosten, die nicht auf den evtl. Mieter umgelegt werden können. In vielen Fällen werden Objekte mit KFZ-Stellplätzen angeboten, so dass der Glaube entsteht, das diese dann zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung zugeordnet sind. Je nach Teilungserklärung besteht auf den Stellplätzen ein Sondernutzungsrecht, d. h. bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums darf der Wohnungseigentümer allein nutzen. Bei diesem Recht ist zu beachten, das es nicht auf Personen übertragbar ist, die nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. Natürlich besteht des Weiteren die Möglichkeit, Änderungen in der Teilungserklärung nachträglich vorzunehmen, es bedarf aber zwingend die Befürwortung aller Miteigentümer und muß zumindest notariell beglaubigt werden.
Die Palette von Beispielen des Sonder- und Gemeinschaftseigentums ist groß, so dass ich Ihnen empfehlen kann, neben den weiteren wichtigen Dokumenten, sich die Teilungserklärung des Objektes ausführlich durchzulesen. Bei Rückfragen steht Ihnen das gesamte IMAXX-Team gerne zur Verfügung. |
