Die IMAXX GmbH in Wetzlar informiert in dieser Rubrik über Themen rund um die Immobilienwirtschaft. Nachfolgender Artikel stammt von Prokurist Herrn Heiner Geißler, zertifizierter Immobiliensachverständiger (HypZert) und Immobilienfachwirt (IHK).
Nicht nur Sie möchten immer auf dem Laufenden sein, wie hoch der Wert Ihrer Immobilie ist, sondern auch die beleihende Bank.
Stichworte wie Basel II und Rating kommen mittlerweile auch bei uns „Ottonormalverbrauchern“ an. Seit Mai diesen Jahres ist die neue Beleihungswertermittlungsverordnung in Kraft. Was im Kleinen von Ihrem beratenden Baufinanzierungsexperten teilweise kurz am Schreibtisch mit erledigt wird, gestaltet sich gerade bei größeren und komplexeren Immobilien doch sichtlich schwieriger.
In Zeiten nach dem großen „Schneider Immobilienbetrug“ müssen auch Banken vorsichtiger werden um weiterhin ein sicherer und verlässlicher Partner zu sein. Um überhaupt eine Finanzierung zu bekommen wertet Ihre Bank oder eben der zertifizierte Sachverständige Ihr Objekt ein.
Beginnend mit der Immobilienbesichtigung, geht dies über die Beschaffung aller Unterlagen (sind auch alle Bauteile genehmigt?) bis hin zur schriftlichen Gutachtenerstellung.
Das zu bewertende Objekt wird einmal nach dem Sachwert und ein zweites Mal nach der Ertragswertmethode berechnet.
Der Sachwert errechnet sich, vereinfacht ausgedrückt, aus den Herstellungskosten abzüglich einem Altersabschlag.
Dem gegenüber wird im Ertragswertverfahren der Gebäudeertrag (also die Mieteinnahmen) mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz multipliziert.
Sach- und Ertragswert können hierbei weit voneinander entfernt liegen.
Das Ertragswertverfahren findet vorrangig Anwendung bei vermieteten Immobilien, das Sachwertverfahren vorrangig bei eigengenutzten Liegenschaften. Aus dem hieraus folgenden Marktwert der Immobilie leitet man nun den Beleihungswert ab. Dieser hat unmittelbaren Einfluss auf die Höhe des Darlehens, welches Ihnen Ihre Bank zur Verfügung stellt.
Aber nicht nur zur Finanzierung muss ein Gutachten erstellt werden, auch bei Erb- und Scheidungsangelegenheiten empfiehlt es sich eine qualifizierte Wertermittlung erstellen zu lassen. Sie sollten hier nicht am falschen Ende sparen, denn ein Gutachten kostet sicherlich Geld. Allerdings viel größer ist der Ärger wenn sich eine der Parteien hinterher über den Tisch gezogen fühlt.
Man sollte sich auch hier nicht unbedingt nur auf den Rat eines „Freundes, der sich mit bauen auskennt“ verlassen. Der ausgebildete Gutachter haftet im ungünstigsten Fall für Fahrlässigkeiten in seinem Gutachten. Der „gute Freund“ tut dies sicherlich nicht.
Es empfiehlt sich also im Bereich der Immobilienbewertung lieber auf den ausgebildeten, qualifizierten Sachverständigen vertrauen.
Als besonderen Tipp möchte ich Ihnen noch anraten: Wenn Sie einen Gutachter konsultieren um den Verkaufswert Ihrer Immobilie zu erfahren, achten Sie bitte darauf, dass der Gutachter entsprechende Marktkenntnis besitzt und auch mit der Vermarktung von Immobilien beruflich vertraut ist. Ansonsten kann es Ihnen passieren, dass Sie einen reinen Sachwert erhalten, der, ohne Berücksichtigung der aktuellen Marktlage (nach dem Grundsatz „Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis“), oftmals weit entfernt vom nachhaltig erzielbaren Kaufpreis der Immobilie liegt. Gutachten dürfen nämlich auch von ausgebildeten Fachkräften erstellt werden, die vielleicht noch niemals zuvor eine Immobilie vermarktet haben!
Das IMAXX-Team berät sie gerne bei weiteren Fragen im Bereich der Immobilienbewertung. |
