Die IMAXX GmbH in Wetzlar informiert in dieser Rubrik über Themen rund um die Immobilienwirtschaft. Nachfolgender Artikel stammt von Florian Spies, Kaufmann d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft i. d. A..
Tagtäglich bemerke ich, dass viele Mieter und Vermieter seit in Kraft treten des geänderten Mietrechtes am 01.09.2001 oftmals den Überblick verlieren. Sodann informiere ich Sie im folgenden mit den, für Mieter und Vermieter wichtigsten Neuerungen des Mietrechts. Sehr wichtig ist die Tatsache, dass man das Mietrecht jetzt geregelt im BGB finden kann und nicht auf verschiedene Gesetzestexte wie z.B., „Gesetz zur Regelung der Mieterhöhungen“ zurückgreifen muss. Mir liegt auch am Herzen, Sie darauf hinzuweisen, dass das neue Mietrecht auch Auswirkungen auf bestehende Verträge hat und ich empfehle Ihnen aus diesem Grund frühzeitig mit der anderen Vertragspartei Anpassungsregelungen zu vereinbaren, denn wenn man mit der Gegenpartei erst mal im Rechtsstreit liegt, ist es in den meisten Fällen aussichtslos eine außergerichtliche Einigung zu finden.
Die wichtigsten Änderungen habe ich im Folgenden für Sie zusammengefasst:
- § 556 b neu: Beschränkungen des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts des Mieters im Mietvertrag sind bereits jetzt teilweise unzulässig. Dies wird auf Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete ausgedehnt.
- § 557 a, 557 b neu: Für Staffel- und Indexmieten gelten keine zeitlichen Beschränkungen mehr.
- §§ 551, 566 a neu: Bei der Mietsicherheit kann vom Vermieter bei der Barkaution auch eine andere Anlageform als die Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist gewählt werden.
- §§ 556, 556 a neu: Der Umlageschlüssel für die Betriebskosten ist jetzt im Gesetz geregelt. Verbrauchsabhängige Kosten können aus einer Bruttomiete ausgegliedert werden. Der Mieter hat das Recht zur Senkung der Vorauszahlungen. Der Vermieter hat zur Abrechnung der Betriebskosten eine Ausschlussfrist von einem Jahr. Der Mieter hat für Einwendungen gegen die Abrechnung eine Ausschlussfrist von einem Jahr.
- § 554 a neu: Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen zu verlangen, um eine Mietsache oder den Zugang zu ihr behindertengerecht nutzen zu können. Der Vermieter kann die Zustimmung nur ausnahmsweise verweigern. Er kann sie aber von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.
- § 563 neu: Hat der Mieter mit einem Partner oder einer sonstigen Person einen auf Dauer angelegten, gemeinsamen Haushalt geführt, dann tritt dieser nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
- §§ 554, 557 – 561 neu: Das Mieterhöhungsrecht wurde inhaltlich geändert. Das neue Recht gilt für alle ab dem 01.09.2001 zugehenden Erhöhungserklärungen.
- Bei Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete verringert sich die Kappungsgrenze von
- 30 % auf 20 %. Die Erhöhung kann jetzt auch mit der Bezugnahme auf eine Mietdatenbank oder der Bezugnahme auf einen sog. qualifizierten Mietspiegel (nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannter Mietspiegel) begründet werden.
Eine Erhöhung der Miete wegen gestiegener Kapitalkosten ist nicht mehr möglich.
Die Modernisierungserhöhung ist auf alle Energiesparmaßnahmen erweitert worden. Eine Modernisierung muss 3 Monate im Voraus angekündigt werden.
- § 575 neu: Die Möglichkeit, einen Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abzuschließen (Zeitmietvertrag) wurde eingeschränkt. Ein Zeitmietvertrag mit einfacher Befristung ist nicht mehr möglich. Es sind nur noch Zeitmietverträge mit vom Gesetz benannten Befristungsgründen möglich. Die Regelung gilt nur für neue Verträge.
- Das Kündigungsrecht wurde insgesamt geändert. Es gibt jetzt eine ordentliche, eine außerordentliche und eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
573 c neu: Für die ordentliche Kündigung sind die Fristen für den Vermieter und den Mieter unterschiedlich geregelt. Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter hat zu Beginn eine Kündigungsfrist von drei Monaten, die sich nach fünf Jahren der Überlassung des Wohnraumes auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate verlängert.
§ 573 d neu: Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, dann gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist.
§§ 543, 569 neu: Die bisher verstreuten Regelungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund wurden zusammengefasst. Das Mietverhältnis kann von jeder Vertragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Ich rate Ihnen auf jeden Fall zu prüfen, in wie weit Sie selbst von den Neuerungen betroffen sind und handeln müssen. Nutzen Sie die Möglichkeiten der Regelungsanpassung, solange Sie noch nicht in Streitigkeiten mit der Gegenpartei geraten sind. Die aber wohl einfachste Regelung ist, mit Ihrem Mieter/Vermieter ein angenehmes, respektvolles und menschliches Verhältnis zu pflegen, getreu dem Motto „Leben und leben lassen“ damit es erst gar nicht zu Streitigkeiten kommt. |
