Welche Betriebskosten muss der Mieter übernehmen? Diese Frage stellt sich nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter des öfteren. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss der Vermieter die Betriebskosten tragen. Sind sie in der Miete enthalten, spricht man von der Bruttomiete. Die Mietparteien können aber festlegen, dass der Mieter die Betriebskosten neben der Grundmiete übernimmt, üblicherweise vereinbart der Vermieter monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Diese Art der Mietenvereinbarung ist die Regel. Das sind Abschlagszahlungen, über die nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet werden muss. Der Vermieter ist nach § 556 Abs. 3 BGB dazu verpflichtet, dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskosten abzurechnen. Nach Ablauf dieser Frist (Ausschlussfrist) ist die Geldentmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geldentmachung nicht zu vertreten. Der Mieter hat die Möglichkeit Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.
Zur Kontrolle der Abrechnung sollte immer der Mietvertrag zur Hand genommen werden, der die Auflistung der Betriebskosten enthält. Wichtig: Es dürfen nur die Leistungen abgerechnet werden, die auch tatsächlich im Mietvertrag deklariert sind. Einige Mietverträge verweisen zur Vereinbarung lediglich auf den gesetzlich festgelegten Katalog der Betriebskosten. Das ist die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, seit dem 01.01.2004 die Betriebskostenverordnung. Dahinter verbergen sich alle rechtlich zulässigen Betriebskostenarten. Im Vertrag steht dann z. B.: „ Neben der Miete sind Betriebskosten gem. der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 zu zahlen“. Die Gerichte sehen das als ausreichend für eine wirksame Vereinbarung an. Somit können einige der Kosten auf den Mieter umgelegt werden, wie z. B.: Grundsteuer, Entwässerung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gartenpflege, Beleuchtung der Außenanlagen, Sach- und Haftpflichtversicherung etc. Neben der Betriebskostenvorauszahlung besteht die Möglichkeit, mit dem Vermieter eine monatliche Pauschale zu vereinbaren. Mit der Zahlung des Pauschalbetrages sind die Nebenkosten abgedeckt. Weder Mieter noch Vermieter können bei dieser Vereinbarung jedoch eine Nachzahlung anfordern. Um Streitigkeiten im Vorfeld aus dem Wege zu gehen, sollten sich die Vertragsparteien schon bei Abschluss des Mietvertrags darüber einig werden, welche Betriebskosten umgelegt werden können. Bei Unstimmigkeiten der Abrechnung dürfte der erste Gang nicht zum Rechtsanwalt, sondern zum Vertragspartner sein, auch auf Hinsicht des Mietniveaus. Auch in Betracht einer eventuellen Veräußerung der Immobilie, erfreuen sich Abrechnungen großer Beliebtheit. Der neue Erwerber kann sich über die Folgekosten ein besseres Bild verschaffen und die Immobilie rückt in ein positiveres Erscheinungsbild aufgrund lückenloser Informationen.
Ich empfehle Ihnen, sich bei aufkommenden Fragen fachkundigen Rat hinzuzuziehen. Informieren Sie sich im Branchenverzeichnis nach professionellen Hausverwaltungen, die nicht nur Ihre Abrechnungen aufstellen, sondern sich auch um die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums kümmern. |
